PEMBANGUNAN TANAH

(PECAH SEMPADAN,PECAH BAHAGIAN DAN PENYATUAN TANAH)

Kesemua permohonan ini melibatkan Pembangunan Tanah. Pecah Sempadan di bawah Seksyen 135 – 139 KTN

Pecah Bahagian di bawah Seksyen 140 – 145 KTN

Penyatuan di bawah Seksyen 146 – 150 KTN

Pecah Sempadan

Memecah satu lot tanah kepada dua lot atau lebih tetapi ketuanpunyaan tanah dan syer bahagian tidak berubah.

Pecah Bahagian

Memecah satu lot tanah kepada lebih daripada satu lot dengan mengikut syer bahagian masing-masing.

Penyatuan

Menyatukan dua lot tanah atau lebih yang dimiliki oleh pemilik yang sama sahaja kepada satu hakmilik.

Dalam ketiga-tiga urusan ini, ia juga dikenali sebagai Urusan Nikah Cerai dan Rujuk Tanah iaitu Penyatuan (Nikah), Pecah Bahagian (Cerai) dan Pecah Sempadan (Rujuk). Konsep ni sekadar nak bagi faham dan nak membezakan ketiga-tiga urusan tu saja.

PECAH SEMPADAN

Pecah Sempadan Tanah bermaksud satu lot tanah dipecah kepada dua atau lebih bahagian supaya setiap satunya dipegang dibawah hakmilik yang berasingan oleh tuanpunya tanah yang sama.

Contoh :

Satu hakmilik bagi lot 123 yang dimiliki oleh Ali dan Aminah dengan syer ½ bahagian setiap seorang dipecahkan menjadi hakmilik berasingan kepada dua hakmilik berasingan iaitu lot 123A dan 123B dengan Ali dan Aminah masih memegang syer yang sama di atas kedua-dua lot baru tersebut.

Asal Lot 123 milik Ali dan Aminah dengan syer ½ bahagian setiap seorang.

Berlakunya Pecah Sempadan Lot 123 dibatalkan dan katakanlah menjadi Lot 123A dan 123B.

Lot 123A tetap dimiliki oleh Ali dan Aminah

dengan syer ½ bahagian setiap seorang

manakala

Lot 123B juga dimiliki oleh Ali dan Aminah

dengan syer ½ bahagian setiap seorang

(selepas ditolak serahan sekiranya ada)

PECAH BAHAGIAN

Pecah Bahagian bermaksud tanah yang dipegang dibawah hakmilik tetap oleh dua orang atau lebih sebagai pemilik tanah bersama dipecah bahagikan supaya terletak hak kepada setiap seorang daripada pemilik-pemilik tersebut di bawah satu hakmilik berasingan dengan syer bahagian yang masih sama. Namun demikian, tidak semestinya setiap pemilik bersama diberikan hakmilik berasingan jika pemilik tersebut masih ingin meneruskan pemilikan secara bersama dengan bahagiannya.

Contoh :

Asal Lot 123 dimiliki oleh Nazila, Nordia, Madina, Fauzi dan Madani dengan syer 1/5 bahagian setiap seorang daripada mereka.

Lot 123 dibuat pecah bahagian dan dikeluarkan hakmilik baru secara berasingan.

Lot 123 dibatalkan dan menjadi lot baru dan katakanlah menjadi Lot 123A, 123B, 123C dan 123D.

Lot 123A dimiliki oleh Nazila dengan syer 1 bahagian,

Lot 123B dimiliki oleh Nordia dengan syer 1 bahagian,

Lot 123C dimiliki oleh Madina dengan syer 1 bahagian dan Lot 123D dimiliki oleh Fauzi dan Madani dengan syer ½ bahagian setiap seorang kerana ingin meneruskan pemilikan secara bersama.

PENYATUAN

Penyatuan tanah adalah penyatuan dua atau lebih lot tanah yang bersebelahan dan dimiliki oleh seorang atau lebih pemilik yang sama dibawah satu hakmilik berasingan yang dicantumkan menjadi satu lot yang dipegang dibawah satu hakmilik sahaja.

Contoh:

3 lot tanah yang berada berdampingan/ bersebelahan dan didaftarkan di bawah 3 hakmilik berasingan atas nama Ahmad dan Mamat dengan syer sebanyak ½ bahagian setiap seorang daripada mereka dibuat penyatuan.

Katakanlah 3 lot tersebut yang terletak bersebelahan dan berdampingan adalah Lot 123, Lot 456 dan Lot 789.

Lot 123 dimiliki secara bersama oleh Ahmad dan Mamat dengan syer bahagian yang sama,

Lot 456 juga dimiliki oleh Ahmad dan Mamat dengan syer yang sama banyak dan

Lot 789 yang turut dimiliki oleh Ahmad dan Mamat dengan syer bahagian yang sama

ketiga-tiga lot ini dibuat penyatuan dan menjadi hanya satu lot sahaja dan katakanlah menjadi lot 1011 dan pemilikannya tetap sama iaitu Ahmad dan Mamat dengan syer ½ bahagian pada setiap mereka.

HAKMILIK

HAKMILIK TANAH

Apa itu hakmilik tanah

Hakmilik ialah hasil terakhir kepada pemberimilikan atau pindahmilik. Ia menjadi bahan bukti keempunyaan tanah atau hakmilik mutlak tuan tanah. Pada asasnya hakmilik mengandungi dua maklumat iaitu siapa tuan punya dan dimana tanah ia miliki itu berada serta maklumat-maklumat lain seperti keluasan dan sebagainya. Disamping itu juga terdapat maklumat lain yang terkandung didalamnya untuk tujuan tertentu misalnya jumlah cukai tahunan, syarat-syarat dan juga sekatan-sekatan yang dikenakan bertujuan untuk mengingatkan tuan punya tentang perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan. Tidak semua syarat dan sekatan yang dikenakan tercatat dalam hakmilik kerana ada juga syarat dan sekatan yang termaktub dalam undang-undang sahaja iaitu syarat tersirat. Syarat tersirat ini dibaca melalui kedudukan tanah itu berada, keluasannya dan juga beberapa perkara lain seperti kadar cukai dan sebagainya. Sebarang urusan yang berkaitan dengan pindahmilik, pajakan, gadaian, ismen dan turunmilik atas sebab kematian juga akan dimasukkan untuk menunjukkan siapa tuan punya tanah dan juga pihak-pihak berkepentingan pada masa itu. Selain itu, catatan kaveat, perintah larangan, nota perampasan, pengambilan tanah secara paksa atau maklumat lain yang dianggap perlu dimasukkan untuk menjadi makluman kepada pihak-pihak yang hendak berurusan dengan tanah tersebut tentang bebanan yang ada dan perkara lain berhubung hakmilik tersebut.

Dalam pendaftaran tanah, sesuatu tanah dikenal pasti melalui satu rujukan ukur (misalnya nombor lot, mukim atau seksyen atau bandar dan daerah). Sebelum hakmilik tetap didaftarkan tanah itu diukur dan tanda-tanda sempadan ditanam di atasnya. Pelan tanah disediakan dan diperakukan oleh Pengarah Ukur Negeri. Pelan tanah yang telah diakui itu kemudian dipindahkan ke borang hakmilik tetap. Sementara menunggu hakmilik tetap dikeluarkan maka hakmilik sementara disediakan. Oleh itu terdapat dua jenis hakmilik iaitu hakmilik tetap dan hakmilik sementara.

Hakmilik Pejabat Pendaftar dan Hakmilik Pejabat Tanah

Hakmilik Tetap dan Hakmilik Sementara boleh terdiri dari hakmilik Pejabat Pendaftar atau hakmilik Pejabat Tanah. Hakmilik Pejabat Pendaftar didaftarkan oleh Pendaftar Hakmilik di Pejabat Pendaftar (satu disetiap negeri iaitu berpengakalan di ibu negeri) dan hakmilik Pejabat Tanah didaftarkan oleh Pentadbir Tanah bagi satu-satu daerah (satu di setiap daerah atau daerah kecil). Cara mengenalpasti hakmilik dikeluarkan oleh Pejabat Pendftar atau Pejabat Tanah adalah dengan melihat kepada jenis hakmilik yang dicatatkan sama ada GERAN (HSD) (PAJAKAN NEGERI) atau GERAN MUKIM (HSM) (PAJAKAN MUKIM). GERAN, HSD dan PAJAKAN NEGERI dikeluarkan/ didaftarkan oleh Pejabat Pendaftar (PTG) manakala GERAN MUKIM, HSM dan PAJAKAN MUKIM dikeluarkan/ didaftarkan oleh Pejabat Tanah (Pejabat Daerah dan Tanah). Mengikut seksyen 77(3) KTN, hakmilik yang dipegang oleh Pejabat Pendaftar dan Pejabat Tanah boleh dibahagikan mengikut keadaan dan keluasan tanah seperti berikut:

Hakmilik Pejabat Pendaftar iaitu:

i. Tanah bandar atau tanah pekan,

ii. Mana-mana tanah desa yang lotnya lebih 4 hektar,

iii. Mana-mana bahagian pantai pasang surut atau dasar laut,

iv. Mana-mana lot tanah desa yang luasnya kurang 4 hektar tetapi PBN mengarahkan tanah tersebut dipegang oleh Pejabat Pendaftar (proviso seksyen 77(3)).

Hakmilik Pejabat Tanah iaitu:

i. Mana-mana tanah desa yang luasnya kurang 4 hektar,

ii. Semua tanah yang dipegang di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok), 1960.

Hakmilik Tetap (HT) dan Hakmilik Sementara (HS)

HS memberi hak yang sama (seperti disebut dalam seksyen 92 KTN) seperti HT kecuali tanah yang dipegang dibawahnya tidak boleh dipecah sempadan, dipecah bahagi dan disatukan tanah. Pecah bahagian bangunan juga tidak dibolehkan sekiranya ia terletak di atas tanah yang dipegang di bawah HS melainkan tanah telah diukur dengan sempurnanya dan pelan akui berkenaan dengannya telah diluluskan oleh PUN. Sempadan tanah bagi tanah di bawah HS adalah sementara melainkan telah ditetapkan dengan pengukuran terdahulu. Tujuan diadakan HS untuk membolehkan tanah diberimilik sebelum diukur atau untuk membolehkan hakmilik dikeluarkan sebelum pengukuran bagi tiap-tiap bahagian tanah apabila berlaku pecah sempadan, pecah bahagian dan penyatuan. Pengeluaran HS ini akan membolehkan tuan punya tanah membuat pindahmilik, gadaian atau pajakan sebelum kerja ukur diselesaikan. Dahulunya KTN menghendaki pemohon yang diluluskan pemberimilikan tanah membuat permohonan HS sebelum HS boleh didaftarkan. Sekarang tuan punya tidak lagi perlu berbuat demikian kerana pindaan pada KTN menghendaki supaya HS didaftarkan sebaik sahaja semua hasil tanah yang kena bayar telah dibayar.

Hakmilik Tetap Pejabat Pendaftar

Menurut seksyen 85 KTN, di dalam proses penyediaan HT, dokumen-dokumen yang disediakan ialah Dokumen Hakmilik Daftar (DHD) dan Dokumen Hakmilik Keluaran (DHK). Setiap lot tanah mesti didaftarkan dengan satu hakmilik sahaja. Seksyen 86 KTN memperuntukan dua jenis borang hakmilik bagi hakmilik Pejabat Pendaftar iaitu Geran Negeri dalam Borang 5BK dan Pajakan Negeri dalam Borang 5CK. Geran Negeri dikeluarkan untuk tanah yang diberimilik selama-lamanya dan Pajakan Negeri bagi tanah yang diberimilik bagi satu tempoh beberapa tahun. DHK adalah salinan kepada DHD dan kedua-duanya hendaklah mengandungi pelan tanah yang telah disahkan oleh PUN. Menurut seksyen 158 KTN, Pendaftar hendaklah menyenggara dua siri buku iaitu daftar Geran Negeri dan daftar Pajakan Negeri dan tiap-tiap Geran Negeri dan Pajakan Negeri hendaklah dibukukan mengikut siri berkenaan dan dinomborkan secara berturutan didalamnya. Selain Geran dan Pajakan Negeri yang didaftarkan di bawah KTN, terdapat juga hakmilik Pejabat Pendaftar yang didaftarkan di bawah undang-undang terdahulu. Bagi Di negeri-negeri yang dahulunya merupakan Negeri-Negeri Melayu Bersekutu, iaitu Pahang, Perak, Selangor dan Negeri Sembilan terdapat daftar-daftar yang Grants of Lands, Lease of State land dan Certificates of Title. Manakala bagi Negeri-Negeri Selat seperti Pulau Pinang dan Melaka menggunakan Penang Melaka Tittle Act bagi tujuan yang sama. Seksyen 160 KTN, memperuntukan bahawa hakmilik-hakmilik yang terdapat dalam daftar-daftar ini masih boleh digunakan untuk maksud KTN seperti pendaftaran urusan dan lain-lain sehingga ia di sambung dalam borang-borang hakmilik yang berkenaan seperti diperuntukan oleh KTN.

Hakmilik Tetap Pejabat Tanah

Mengikut peruntukan seksyen 85 KTN juga, hakmilik Pejabat Tanah turut terdiri daripada dua dokumen DHD dan DHK. Hakmilik Pejabat Tanah bagi pegangan desa di bawah Akta Tanah (Kawasan Penempatan Berkelompok), 1960, membenarkan lebih daripada satu lot didaftarkan bagi satu hakmilik. Namun bagi tanah-tanah lain hanya satu lot sahaja didaftarkan bagi satu hakmilik. Seksyen 87 KTN juga memperuntukan dua jenis borang bagi hakmilik Pejabat Tanah iaitu Geran Mukim dalam Borang 5DK dan Pajakan Mukim dalam Borang 5EK. Geran Mukim ialah untuk tanah diberimilik selama-lamanya dan Pajakan Mukim untuk tanah yang diberimilik bagi satu tempoh beberapa tahun. DHK adalah salinan kepada DHD dan kedua-dua hendaklah mengandungi pelan tanah yang telah disahkan oleh PUN. DHK dikeluarkan mankala DHD disimpan selepas didaftarkan. Seksyen 159 KTN memperuntukan bahawa tiap-tiap Mukim dalam sesuatu Daerah, PT hendaklah membuka dua siri buku yang dikenali sebagai Buku Daftar Mukim. Satu siri sebagai Geran Mukim sementara siri yang satu lagi untuk Pajakan Mukim. Tiap-tiap Geran Mukim dan Pajakan Mukim yang disediakan oleh PT hendaklah dibukukan mengikut siri berkenaan dan disediakan dengan menggunakan lembaran berasingan dan dinomborkan secara berturutan di dalamnya. Terdapat juga beberapa daftar disediakan di bawah undang-undang terdahulu. Di negeri-negeri yang dahulunya Negeri-Negeri Melayu Bersekutu daftar tersebut ialah Daftar Mukim (EMR). Seksyen 160 KTN juga memperuntukan bahawa hakmilik-hakmilik ini masih boleh terus digunakan.

Hakmilik Sementara Bersamaan Dengan Pejabat Pendaftaran

HS(D) didaftarkan untuk tanah yang akhirnya akan dipegang di bawah Geran Negeri (Borang 5BK) atau Pajakan Negeri (Borang 5CK). Menurut seksyen 177(2) KTN, HS(D) dalam Borang 11AK terdiri daripada DHD dan DHK. DHK merupakan salinan DHD. Mengikut seksyen 179(2) KTN, bagi HS(D), Pendaftar hakmilik hendaklah menyedia dan menyenggara daftar berasingan bagi tiap-tiap daerah dalam Negeri itu dan tiap-tiap daftar tersebut mengandungi suatu siri buku berhubung tanah di dalam daerah itu yang dipegang dalam bentuk HS(D). Setiap DHD yang disediakan olehnya dalam Borang 11AK untuk didaftarkan hendaklah menggunakan lembaran berasingan, diberi nombor berturutan, dalam buku mengikut daftar berkenaan. Amalan menggunakan dua siri daftar HS (satu untuk tanah yang diberimilik selama-lamanya dan yang satu lagi untuk tanah yang diberimilik bagi suatu tempoh beberapa tahun) adalah tidak sesuai. Perhatian hendaklah diberikan kepada keluasan tanah seperti yang ditunjukkan dalam pelan. Setiap HS perlulah mempunyai keluasan yang dapat membentuk satu lot selepas diukur oleh Jabatan Ukur. Kesilapan pernah berlaku pada masa lampau di mana hakmilik didaftarkan dengan keluasan tanah yang tidak tepat membentuk satu lot kerana tanah yang hendak diberimilik terletak dalam dua mukim, atau sebahagian tanah ialah tanah bandar atau tanah pekan sementara sebahagian lagi adalah tanah desa.

Hakmilik Sementara Bersamaan Dengan Pejabat Tanah

HS(M) didaftarkan bagi tanah yang akhirnya akan dipegang di bawah Geran Mukim (Borang 5DK) atau Pajakan Mukim (Borang 5EK). Menurut seksyen 177(2) KTN, HS(M) dalam Borang 11BK terdiri daripada DHD dan DHK. Mengikut seksyen 179(3) KTN, bagi HS(M), PT hendaklah menyedia dan menyenggara daftar berasingan bagi tiap-tiap Mukim dalam daerahnya dan setiap daftar sedemikian akan mengandungi suatu siri buku berkenaan tanah dalam Mukim yang dipegang dalam bentuk HS(M). Setiap DHD dalam Borang 11BK hendaklah disediakan dalam lembaran berasingan dan dinomborkan berturutan dalam buku mengikut daftar berkenaan. Seperti dalam hal HS(D), keluasan tanah yang ditunjukkan dalam setiap pelan HS(M) hendaklah mencukupi untuk membentuk satu lot selepas diukur.

Hakmilik Sambungan

Hakmilik sambungan wujud dalam keadaan dimana hakmilik perlu disambung sama ada hakmilik itu hakmilik tetap atau hakmilik sementara. Seksyen 166(1) KTN memperuntukkan keadaan-keadaan di mana hakmilik tetap sambungan dikeluarkan bagi mana-mana tanah secara keseluruhan. Ianya adalah seperti berikut:

(a) di mana PH atau PT memutuskan bahawa ruang untuk membuat kemasukan-kemasukan seterusnya dalam DHD tidak mencukupi (seksyen 166(1)(a)(i) KTN);

(b) di mana PH atau PT memutuskan bahawa DHD tidak dapat lagi digunakan disebabkan keadaan fizikalnya (seksyen 166(1)(a)(ii) KTN);

(c) di mana PH atau PT membuat keputusan yang serupa seperti di (a) dan (b) di atas berhubung dengan DHK (seksyen 166(1)(b) KTN);

(d) di mana DHK tidak disampaikan walaupun telah diminta berbuat demikian dalam notis atau notis-notis mengikut seksyen 15 KTN (seksyen 166(1)(b) KTN);

(e) di mana DHK Hilang, musnah sebahagian atau keseluruhan atau secara salah enggan menyerahkannya dan telah ada permohonan untuk pengeluaran hakmilik sambungan (seksyen 166(1)(d) KTN);

(f) di mana timbul keperluan untuk mengeluarkan hakmilik sambungan apabila adanya penyerahan balik sebahagian tanah atau pengukuran semula sempadan semulajadi (seksyen 166(1)(e) KTN);

(g) di mana tanah bermilik telahpun sebahagiannya termakan oleh laut atau mana-mana sungai (seksyen 166(1)(f) KTN);

(h) di mana satu dokumen hakmilik mempunyai lebih daripada satu lot (seksyen 166(1)(g) KTN);

(i) di mana sebahagian tanah berbaki daripada pengambilan tanah yang telah diukur semula (seksyen 166(1)(h) KTN);

(j) di mana PH atau PT memutuskan bahawa ada keperluan untuk mengeluarkan hakmilik berbilang muka (seksyen 166(1)(i) KTN);

(k) di mana PT membuat nota dalam HDH bahawa hakmilik itu akan menjadi sebahagian daripada daftar-daftar hakmilik-hakmilik daerah baru (seksyen 166(1)(j) KTN);

Berhubung dengan keadaan-keadaan pada perenggan 8.2(g), (h) dan (i) di atas, hakmilik sambungan bukannya bagi keseluruhan tanah. Dalam keadaan pada peranggan 8.2(f), seksyen 166(1)(f) KTN menyatakan bahawa tindakan PH/PT dalam mengeluarkan hakmilik sambungan bagi keseluruhan tanah. Berhubung dengan keadaan-keadaan dalam seksyen 166(1)(g) hingga (i), PH/PT membuatnya seakan-akan ia mengeluarkan hakmilik sambungan kepada tanah keseluruhannya. seperti yang diperuntukan dalam seksyen 187(1) KTN, HS sambungan bagi tanah secara keseluruhan juga akan didaftarkan dalam keadaan seperti pada perenggan 8.2 (a) dan (b) di atas berhubung dengan hakmilik tetap.

Hakmilik Berbilang Muka

Seksyen 158(1) dan seksyen 159(2) KTN, ada menyatakan berkenaan hakmilik berbilang muka. Kuasa untuk menggunakan hakmilik berbilang muka bagi Mukim diperolehi daripada seksyen 159(1) KTN. Ini bertujuan untuk memberi lebih ruang bagi memasukkan ingatan-ingatan, nota-nota dan kemasukan-kemasukan lain dalam hakmilik. Hakmilik-hakmilik berbilang muka hendaklah tidak dicampurkan dengan hakmilik-hakmilik lain. Berhubung dengan hakmilik Pejabat Pendaftar berbilang muka, dua siri buku hendaklah dibuka, iaitu daftar hakmilik Geran berbilang muka dan daftar hakmilik Pajakan Negeri berbilang muka. Bagi hakmilik Pejabat Tanah berbilang muka, PT hendaklah membuka dua siri buku iaitu yang dipanggil Geran Mukim berbilang muka dan Pajakan Mukim berbilang muka. Selain daripada hakmilik berbilang muka seperti yang tersebut diatas, KTN juga memperuntukan bagi daftar hakmilik sementara berbilang muka (seksyen 177(1) dan 187(1). Di bawah Sistem Pendaftran Tanah Berkomputer (SPTB), hakmilik berbilang muka ini sudah tidak lagi disenggarakan dan ia diteruskan dengan sistem tanah e-tanah yang masih sedang diuji keupayaannya.

Hakmilik Jika Wujud Daerah Baru

Peruntukan Seksyen 11(ca), PBN boleh mengubah atau meminda sempadan mana-mana Daerah, Daerah Kecil, Bandar atau Mukim. Pentadbir Tanah Daerah Baru hendaklah membuat catatan di dalam DHK dan DHD tanah yang termasuk , seperti berikut :-

Hakmilik ini menjadi hakmilik daerah

baru............................(nama daerah baru) yang diwartakan

melalui P.U................................dalam warta kerajaan,

jilid....................No.................Bertarikh

.......hb..........tahun........bertarikh....................PT Daerah“

Pentadbir Tanah Daerah baru hendaklah secepat mungkin memberi tahu tuan tanah yang terlibat (notis 2B) supaya mengemukakan DHK, catatan yang sama seperti didalam DHD hendaklah dibuat dalam DHK berkenaan. Hakmilik sambungan hendaklah mengikut siri nombor yang baru mengikut daerah baru yang berkenaan. Hakmilik ini akan disimpan di Pejabat Tanah Daerah baru. Hakmilik asal yang dibatalkan disimpan di Pejabat Tanah asal. Hakmilik Pejabat Pendaftar yang terlibat ke dalam daerah baru, pendaftar tidak perlu mendaftarkan hakmilik sambungan kerana sudah memadai dengan membuat catatan di dalam DHD dan DHK. Semasa tempoh peralihan iaitu sebelum hakmilik sambungan didaftarkan semua ingatan, kemasukan, catatan dan endorsement yang berkaitan dan perkara-perkara lain hendaklah dibuat di dalam DHD yang disimpan di Pejabat Tanah asal oleh PT Pejabat Tanah baru.

Hakmilik Gantian

DHD sama ada berhubung dengan hakmilik tetap (termasuk DHD bagi hakmilik subsidiari atau hakmilik strata) atau berhubung dengan HS perlu digantikan dalam keadaan-keadaan berikut:

(a) jika ianya hilang;

(b) jika ianya musnah sebahagian atau keseluruhan;

(c) jika mana-mana kemasukan dalamnya tidak boleh dibaca sama ada sebahagian atau keseluruhan.

Peruntukan-peruntukan berhubung dengan pengantian DHD (termasuk DHD bagi hakmilik subsidiari atau hakmilik strata) berhubung HT terkandung dalam seksyen 175A hingga 175F KTN. Seksyen 187A KTN memperuntukan tentang penggantian DHD berhubung HS. Peruntukan-peruntukan ini telah dimasukkan dalam KTN dan berkuatkuasa mulai daripada 16 Ogos 1974 melalui Akta KTN (Pindaan), 1974 (Akta A264).

Hakmilik Pendua

Hakmilik pendua ialah DHK yang dikeluarkan bagi mengantikan DHK yang telah hilang, rosak penuh atau keadaan fizikalnya tidak membenarkan ia digunakan lagi atau notis Borang 2B seksyen 15 KTN tidak dihiraukan oleh pemegang hakmilik.

Salinan Dokumen Hakmilik Keluaran

Mengikut seksyen 343(2) KTN, DHK tanah yang dipegang oleh tuan punya tuan punya bersama hendaklah disimpan oleh PH atau PT bergantung kepada sama ada hakmilik itu hakmilik Pejabat Pendaftar atau hakmilik Pejabat Tanah. Ini berlaku jika tidak ada persetujuan di antara mereka berkenaan siapa yang hendak menyimpannya. Apabila DHK berada dalam simpanan PH atau PT maka tuan punya bersama boleh memohon mengikut seksyen 343(3) KTN bagi salinan DHK untuk dikeluarkan kepadanya.

Rumusan

Seksyen 78(3) KTN menjelaskan tentang betapa pentingnya hakmilik. Tanah yang telah diluluskan untuk pemberimilikan atau pindahmilik masih terus dimiliki oleh pemilik asal sehingga hakmilik tersebut didaftarkan atas nama tuan punya yang baru.

Wallahualam bissawab

Semoga bermanfaat

BEZA PENTADBIR TANAH, PEMEGANG KUASA DAN PEMEGANG AMANAH

PERBEZAAN ANTARA PENTADBIR HARTA, PEMEGANG KUASA DAN PEMEGANG AMANAH

Ramai yang keliru tentang istilah Pentadir Harta, Pemegang Amanah dan Wakil Kuasa (Power Attorney) Ketiga-tiganya mungkin nampak macam nak sama tetapi yang sebenarnya ia terlalu berbeza dari segi maksud dan perlaksanaannya.

Jom tengok Perbezaannya :

PENTADBIR HARTA

Pentadbir Harta merujuk kepada seseorang atau satu pihak yang dilantik sama ada oleh tuan tanah semasa beliau masih hidup tetapi hanya berkuatkuasa setelah beliau meninggal dunia, atau dilantik oleh Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah untuk mentadbir dan menguruskan harta tuan tanah tersebut setelah beliau meninggal dunia bagi pihak waris simati atau pihak-pihak tertentu sebagaimana yang diputuskan oleh Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah sehingga harta tersebut diserahkan secara sah berdasarkan undang-undang kepada waris-waris yang sah atau kepada pihak-pihak tersebut.

Biasanya Pentadbir Harta dilantik sekiranya semasa simati meninggal dunia terdapat waris-waris beliau yang masih dibawah umur atau hilang keupayaan dari segi undang-undang untuk memiliki harta atau harta berkenaan telah disekat dengan sesuatu sekatan tertentu yang mana perlu diselesaikan terlebih dahulu sebelum ianya boleh diserahkan kepada waris yang sah atau pihak-pihak tersebut.

Kedudukan Pentadbir Harta hanyalah sekadar sebagai Pengurus atau Pentadbir yang memegang amanah bagi pihak simati sehinggalah harta tersebut diserahkan kepada waris yang sepatutnya atau sehingga kesemua pembahagian harta tersebut diselesaikan sepenuhnya. Pentadbir Harta tidak ada hak pemilikan ataupun kepentingan terhadap harta yang ditadbirnya melainkan beliau sendiri adalah salah seorang daripada waris yang berhak menerima harta simati. Maksudnya, Pentadbir Harta ni tidak ada kuasa langsung atau kuasa secara automatik untuk menjual atau memindahmilik harta tersebut kepada mana-mana pihak selain daripada waris-waris yang sah yang berhak menerima harta tersebut melainkan ada suatu perintah sama ada daripada Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah untuk berbuat demikian.

Pentadbir Harta boleh dilantik samada dikalangan waris simati atau pihak-pihak lain yang difikirkan sesuai oleh Pejabat Pusaka Kecil atau Mahkamah seperti Amanah Raya Berhad. Pentadbir Harta juga boleh dilantik lebih daripada seorang dan boleh juga digantikan dengan Pentadbir Harta yang lain sekiranya Pentadbir Harta itu gagal melaksanakan tanggungjawab dan amanah mereka dengan baik dan berksesan.

PEMEGANG AMANAH

Pemegang Amanah adalah seseorang atau satu pihak yang dilantik oleh tuan tanah semasa beliau masih hidup dan akan berkuatkuasa serta merta sebaik sahaja pelantikan Pemegang Amanah dibuat. Kebiasaannya Pemegang Amanah dilantik oleh tuan tanah itu sendiri untuk melaksanakan sesuatu tanggungjawab bagi pihak tuan tanah atau bagi pihak orang lain yang berkepentingan ke atas tanah tersebut.

Kenapa Pemegang Amanah dilantik? Pemegang Amanah boleh dilantik sekiranya tuan tanah ingin menghibahkan hartanya kepada anak-anaknya yang masih di bawah umur atau pihak-pihak lain yang tidak layak dari segi undang-undang untuk memiliki harta tersebut. Pemegang Amanah juga boleh dilantik untuk tujuan mengurus dan memegang amanah bagi pihak orang lain yang mempunyai hak pemilikan dan kepentingan terhadap tanah tersebut tetapi hak pemilikan tersebut tidak dapat didaftarkan di dalam geran akibat kekangan undang-undang dan sebagainya. Sebagai contoh, 7 orang pembeli dikalangan adik beradik atau rakan berkongsi duit membeli tanah pertanian dengan keluasan 1 ekar untuk tujuan sama-sama menguruskan urusan pecah bahagi tanah berkenaan. Memandangkan terdapat kekangan undang-undang yang mensyaratkan tanah pertanian hanya boleh dipindahmilik kepada satu nama sahaja untuk keluasan 1 ekar, maka hanya salah seorang dikalangan 7 orang pembeli tersebut akan didaftarkan namanya sebagai pemilik di dalam geran manakala 6 orang yang lain akan melantik pembeli yang namanya akan didaftarkan dalam geran yang sama sebagai Pemegang Amanah melalui satu instrument sementara sebelum geran individu berstatus bangunan dikeluarkan dan diindahmilik dibuat daripada Pemegang Amanah kepada Pemberi Amanah.

Bagi mewujudkan satu ikatan Pemegang Amanah yang sah, satu surat cara Ikatan Amanah akan ditandatangan oleh Pemberi Amanah dan Pemegang Amanah. Surat Ikatan Amanah tersebut akan didaftarkan di Pejabat Tanah. Bagi melindunggi hak dan juga kepentingan pemberi amanah atau pihak yang berkepentingan melalui Ikatan Amanah tersebut, mereka boleh memohon Pentadbir Tanah memasukkan Kayveat Amanah ke atas tanah berkenaan.

Sama juga seperti Pentadbir Harta, Pemegang Amanah juga tidak ada hak dan kuasa penuh terhadap hartanah tersebut. Maksudnya, Pemegang Amanah tidak boleh sewenang-wenangnya menjual atau memindahmilik tanah tersebut kepada pihak-pihak lain melainkan setelah mendapat persetujuan daripada pemberi amanah itu sendiri.

WAKIL KUASA

Wakil kuasa adalah seseorang yang dilantik oleh tuan tanah sebagai wakilnya yang sah untuk melakukan sesuatu perkara atau tangungjawab tertentu yang sepatutnya dilakukan oleh tuan tanah berkenaan dengan tanah tersebut. Terdapat dua jenis wakil kuasa begantung kepada setakat mana kuasa yang diberikan oleh tuan tanah kepadanya iaitu

Wakil Kuasa Penuh (Full Power Of Attorney)

&

Wakil Kuasa Terhad (Limited Power Of Attorney)

Wakil kuasa ini mempunyai hak seolah-olah dia adalah tuan tanah tersebut tertakluk kepada kuasa-kuasa yang dinyatakan dengan jelas melalui Power Attorney berkenaan oleh tuan tanah kepadanya.

Bagi memastikan wujudnya ikatan wakil kuasa ini, satu Surat Wakil Kuasa akan ditandatangani oleh tuan tanah dan wakil kuasa dan ianya perlulah didaftarkan di Mahkamah Tinggi dan Pejabat Tanah berkenaan. Wakil kuasa akan terikat untuk melaksanakan tanggungjawabnya bagi pihak tuan tanah mengikut kuasa-kuasa yang diberikan dan dinyatakan dengan jelas melalui Power Attorney berkenaan.

Ada Wakil Kuasa yang boleh dibatalkan atau ditarik balik dan ada juga Wakil Kuasa yang tidak boleh dibatalkan dan tidak boleh ditarik balik kuasanya. Kuasa-kuasa yang diberikan ini boleh dibatalkan atau ditarik balik bergantung kepada jenis kuasa yang diberikan kepadanya. Wakil kuasa yang boleh dibatalkan atau ditarik balik kuasanya dipanggil sebagai Revocable Power of Attorney manakala kuasa yang tidak boleh dibatalkan atau ditarik balik dipanggil sebagai Irrevocable Power Of Attorney.

Tidak seperti Pentadbir Harta dan Pemegang Amanah, Wakil Kuasa mempunyai hak dan kuasa yang sama seperti hak dan kuasa tuan tanah ke atas tanah tersebut tertakluk kepada kuasa-kuasa yang diberikan kepadanya oleh tuan tanah. Maksudnya, sekiranya tuan tanah memberikan kuasa kepada wakil kuasa untuk menjual dan memindahmilik tanah tersebut kepada pihak lain, maka wakil kuasa mempunyai kuasa penuh sebagaimana yang dinyatakan dalam Surat Wakil kuasanya.

KESIMPULANNYA

Pentadir Harta, Pemegang Amanah dan Wakil Kuasa mempunyai bidang kuasa, tanggungjawab dan hak-hak yang berbeza dan tertentu. Walaupun kelihatan macam nak sama antara satu sama lain tetapi dari segi konsep perlaksanaannya adalah amat berbeza.

Semoga Beroleh Manfaat

Wallahualam Bissawab.

Pesaka

PEMBAHAGIAN HARTA PUSAKA

Harta Pusaka boleh dibahagikan kepada 3 jenis dan tiga Agensi juga terlibat dalam pengurusan Harta Pusaka ini. Jenis Harta Pusaka boleh dilihat sama ada Harta Pusaka itu berwasiat atau tidak berwasiat, Nilai keseluruhan harta yang ditingalkan dan juga Jenis harta yang ditingalkan.

Pusaka Besar

 

Pusaka Besar merupakan harta tak alih sahaja atau harta alih sahaja atau kedua-duanya sekali yang mana nilai harta tersebut berjumlah lebih daripada RM2 juta. Perkara ini hanya boleh dibuat berdasarkan wasiat walaupun wasiat tersebut nilaiannya kurang daripada RM 2 juta. Pusaka Besar diuruskan dan ditentukan di bawah bidangkuasa Mahkamah Tinggi melalui Akta Probate dan Pentadbiran 1959.

Pusaka Kecil

Ia merupakan nilaian harta yang kurang daripada RM2 juta dan terdiri daripada harta tak alih sahaja atau campuran antara harta tak alih dan harta alih. Ia boleh dibuat tanpa berwasiat dan ia adalah dibawah bidangkuasa Pejabat Pembahagian Pusaka di bawah Jabatan Ketua Pengarah Tanah dan Galian Negeri melalui Akta Harta Pusaka Kecil (Pembahagian) 1955.

Pusaka Ringkas

Hanya terdiri daripada harta alih sahaja dan jumlah nilaian adalah kurang daripada RM600,000.00. Pusaka ringkas ini adalah dibawah bidang kuasa Amanah Raya Berhad yang menguruskan harta pusaka ini melalui Akta Perbadanan Amanah Raya Berhad 1995.

Definasi harta tak alih dijelaskan melalui Pekeliling KPTG Bil 22/ 2009. Antara harta yang dikategorikan sebagai harta tak alih adalah seperti tanah dan atau rumah diatasnya dan apa-apa kepentingan si mati di atas tanah tersebut. Nama simati pula didaftarkan secara mutlak di dalam geran tanah. Jika simati didaftarkan sebagai pemegang amanah atau pentadbir pusaka maka simati bukanlah pemilik mutlak ke atas tanah tersebut dan Tanah tersebut tidak boleh dibuat pesaka atau dituntut oleh warisnya. Tanah TOL atau tanah LPS bukanlah hakmilik mutlak simati dan ia tidak boleh dituntut. Manakala harta alih pula adalah seperti wang tunai, saham, simpanan bank, kwsp, insurans, kenderaan, senjata api, barang kemas dan barang-barang berharga.

Harta yang tidak termasuk sebagai harta pusaka adalah harta simati yang telah diberi kepada orang lain semasa hayatnya atau harta yang telah dijual oleh simati kepada orang lain. Ia juga termasuk dengan harta yang telah diwakafkan oleh simati atau harta yang dipegang amanah oleh simati. Pencen, Ganjaran dan Socso juga bukan merupakan harta yang boleh dibuat pusaka.

Harta Pusaka boleh dipohon dan dituntut oleh waris simati, pemegang gadaian, pemegang pajakan, pemiutang dan pengkaveat bersama dengan dokumen sebagai bukti perhubungan kepada waris atau sebagai orang yang berkepentingan. Manakala cara pembahagian pula adalah mengikut hukum syarak iaitu faraid bagi orang islam dan Akta Pembahagian 1958 bagi yang bukan islam. Ia juga boleh dilaksanakan secara muafakat atau persetujuan kesemua waris. Sekiranya tiada persetujuan antara waris, cara pembahagiannya adalah dengan memberikan surat kuasa untuk mentadbir atau bolehlah diperintahkan untuk dilupuskan atau dijual dan hasil jualan hendaklah dibahagi kepada waris mengikut undang-undang.

Wasiat oleh orang bukan islam dibuat mengikut Akta Wasiat 1959 dan perlu dibuat secara bertulis mengikut format tertentu berdasarkan jenis wasiat tersebut dan pembahagian harta pula adalah dibawah bidang kuasa Mahkamah Tinggi. Manakala wasiat bagi orang islam adalah tidak sah untuk membuat wasiat untuk ahli waris dikalangan ahli keluarga sendiri walaupun harta yang diwasiatkan kurang daripada 1/3 daripada harta kecuali setelah mendapat keizinan penuh dari semua ahli waris yang berhak menerima pembahagian pesaka. Sekiranya simati seorang islam dan mempunyai anak angkat, simati boleh memberikan harta tingalan melalui hibah atau wasiat. Jika tiada sebarang hibah atau wasiat, maka anak angkat itu tidak berhak mewarisi apa-apa bahagian pun daripada tingalan harta bapa atau ibu angkatnya.

Wallhualam bissawab......